Änderungen bei den Bewertungsverfahren für Immobilien im Zuge des Jahressteuergesetzes (JStG) 2022 – Special Nr. 360

1. Was ist das JStG 2022?

Jahressteuergesetze sollen von ihrem Grundgedanken her dazu genutzt werden, redaktionelle Anpassungen in Gesetzen vorzunehmen, Regelungen zur Vereinfachung des Steuerverfahrens umzusetzen oder Normen an die aktuelle Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) oder des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) anzupassen. In einem JStG werden aber auch immer wieder Reformvorhaben mit großer Tragweite „untergebracht“, wie sich anhand der nun vorgesehenen Änderung der Bewertungsvorschriften für Grundbesitz wieder einmal zeigt. So sieht das JStG 2022, welches im Oktober erstmals vom Bundestag beraten wurde, u.a. eine Erhöhung für viele Immobilienwerte vor, die erhebliche Auswirkungen auf einen Großteil späterer Schenkungen und Erbschaften haben werden.

2. Welche Bewertungsverfahren will der Gesetzgeber im Zuge des JStG 2022 aufgreifen und welche Arten von Immobilien sind hiervon betroffen?

Die Änderungen betreffen im Wesentlichen grds. das sog. Ertrags- und das sog. Sachwertverfahren sowie die Bewertungsmethodik in Sonderfällen; z.B. Erbbaurechte oder die Bewertung von Grundstücken auf fremdem Grund und Boden. So werden z.B. Mietwohngrundstücke – also für gewöhnlich Mehrfamilienhäuser – im Wege des Ertragswertverfahrens bewertet. Der Ertragswert setzt sich dabei aus dem Wert für das Grundstück – Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert – und dem Gebäudeertragswert zusammen. Ausgangsbasis des Gebäudeertragswerts bildet die Jahresmiete, welche um Bewirtschaftungskosten und eine kalkulatorische Verzinsung des Bodenwerts korrigiert wird. Der nach Abzug der Bewirtschaftungskosten und der Bodenwertverzinsung verbleibende Gebäudeertragswert wird abschließend mit einem Vervielfältiger multipliziert, der letzten Endes ein Kapitalisierungsfaktor – gebildet aus einer verbleibenden wirtschaftlicher Nutzungsdauer der Immobilie und einem Zinssatz – ist.

Das Sachwertverfahren kommt dagegen bei Ein- und Zweifamilienhäusern oder Eigentumswohnungen zum Tragen, wenn keine Vergleichswerte vorliegen, welche die vorrangige Anwendung des Vergleichswertverfahrens ermöglichen. Auch im Sachwertverfahren werden Boden und Gebäude in einem ersten Schritt getrennt voneinander bewertet. Der Wert des Bodens bestimmt sich wiederum anhand des Bodenrichtwerts multipliziert mit der Grundstücksfläche. Der Gebäudesachwert beruht demgegenüber auf den sog. Regelherstellungskosten, welche der Gesetzgeber für verschiedene Gebäudetypen und -standards zunächst pauschaliert festlegt hat. Die pauschalen Regelherstellungskosten werden jedoch mit einem jährlich vom Bundesfinanzministerium (BMF) ausgegebenen Index an die bundesweiten Preisentwicklungen angepasst. Brutto-Grundfläche mal (indexierte) Regelherstellungskosten ergibt sodann den sog. Gebäuderegelherstellungswert, welcher im Fortgang um eine Alterswertminderung korrigiert wird und den Gebäudesachwert bildet. Die Summe aus Bodenwert und Gebäudesachwert bildet den vorläufigen Sachwert des Grundstücks, der im Anschluss mit der sog. Wertzahl multipliziert wird und den maßgeblichen Grundbesitzwert bildet.

3. Wie wirken sich die Änderungen der Bewertungsverfahren auf die Werte von Immobilien aus?

Die Änderungen führen für sich betrachtet zunächst zu einer Werterhöhung. Die Werterhöhungen resultieren bspw. aus der Anpassung der sog Liegenschaftszinssätze. Sie fallen um ca. 0,5–1,5 %-Punkte niedriger aus. Liegenschaftszinssätze wirken sich im Ertragswertverfahren zum einen auf die Bodenwertverzinsung und zum anderen auf den Vervielfältiger aus. So führen niedrigere Liegenschaftszinssätze zu höheren Kapitalisierungsfaktoren und somit zu höheren Werten.

Im Sachwertverfahren sollen die Regelherstellungskosten künftig noch einen sog. Regionalfaktor berücksichtigen, welcher regionale Unterschiede in der Preisentwicklung erfassen soll. Daneben soll die Gesamtnutzungsdauer u.a. von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie von Wohnungseigentum von 70 auf 80 Jahre angehoben werden. Durch die Anhebung der Gesamtnutzungsdauer verringert sich im Sachwertverfahren der Alterswertminderungsfaktor. Zudem werden die gesetzlichen Wertzahlen teils erheblich angehoben, was bei fehlenden Wertzahlen der örtlichen Gutachterausschüsse (sog. Sachwertfaktoren) ebenfalls den Immobilienwert hochtreiben kann.

Bei einer Erbschaft oder Schenkung sind aber im Nachgang zur Wertermittlung Steuerbefreiungen auf Ebene des Erbschaft- und Schenkungsteuergesetzes zu prüfen. Steuerbefreiungen können dazu führen, dass die zunächst ermittelten (höheren) Werte entweder vollständig (z.B. im Falle von Familienheimen) oder partiell (im Falle von zu Wohnzwecken vermieteten Gebäuden) von einer Besteuerung ausgenommen sind. Im Falle einer partiellen Steuerbefreiung wird es de facto aber zu einer höheren Steuerbelastung kommen.

Beachtet werden sollte bei der Debatte über die Änderungen aber zum einen der Umstand, dass die im Gesetz pauschaliert vorgegebenen Werte, wie die Liegenschaftszinssätze, nachrangig anzuwenden sind. Werden diese wertbeeinflussenden Faktoren von den Gutachterausschüssen ausgegeben, greifen diese und lassen die im Gesetz genannten Werte dahinter zurücktreten. Zum anderen – und das trifft z.B. bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen zu – ist das Sachwertverfahren nur subsidiär anwendbar. Denn sollten von den örtlichen Gutachterausschüssen Vergleichspreise in deren Grundstücksmarktberichten veröffentlich worden sein, hat eine Bewertung im Wege eines Vergleichswertverfahrens zu erfolgen. Die in den letzten Jahren zu beobachtenden Preissteigerungen können daher bereits jetzt Eingang in die Bewertung von z.B. Ein- und Zweifamilienhäusern oder Eigentumswohnungen finden und sich in hohen Werten niederschlagen. Steigende Regelherstellungskosten und verlängerte Gesamtnutzungsdauern spielen dann – auch wenn nur ein schwacher Trost – keine Rolle, da nicht anwendbar.

4. Werden gleichzeitig auch die Freibeträge – bspw. für Ehegatten, Lebenspartner oder Kinder – angehoben, um Preissteigerungen auch auf dieser Ebene zu berücksichtigen?

Nein, im Rahmen des JStG 2022 ist nicht geplant, die Freibeträge entsprechend anzuheben. Sie liegen weiterhin bspw. bei Ehegatten und Lebenspartnern bei EUR 500.000 und bei Kindern bei EUR 400.000. In der Presse hieß es aber in der vergangenen Woche, der Finanzminister könne sich perspektivisch eine Anhebung der Freibeträge vorstellen, z.B. im Falle von Kindern von TEUR 400 auf TEUR 500. Wann so etwas umgesetzt wird und ob sich hierfür überhaupt für ein solches Vorhaben eine politische Mehrheit finden lässt, ist nicht absehbar.

5. Ab wann sollen die neuen Regelungen greifen?

Wenn der Entwurf in seiner jetzigen Form verabschiedet wird, finden die neue Regelungen voraussichtlich für alle Bewertungsstichtage nach dem 31.12.2022 Anwendung.

6. Was ist nun zu empfehlen?

Zunächst einmal muss festgestellt werden, ob bereits für das Jahr 2023 angedachte unentgeltliche Übertragungen überhaupt von der o.g. Gesetzesänderung betroffen sind. Ist das der Fall, ist zu beurteilen, ob in dem jeweiligen Einzelfall tatsächlich eine Wertsteigerung eintritt, welche möglicherweise nicht durch eine Steuerbefreiung kompensiert wird, und daher eine Übertragung noch vor Inkrafttreten der Gesetzesänderung sinnvoll ist.

Steuerlasten sind aber stets nur eine Seite der Medaille. Vermögensübertragungen müssen in ein Gesamtkonzept eingebettet sein und zu dem Lebensmodell bzw. Lebensabschnitt der an der Übertragung beteiligten Personen passen. Unabhängig von der jetzigen Reform sollte sich daher stets frühzeitig mit der Frage einer vorweggenommenen Vermögensnachfolge auseinandergesetzt werden. So können Wünsche und Ziele berücksichtigt und ein an den jeweiligen Bedürfnissen orientiertes Konzept entwickelt werden.