Grundsteuer in Nordrhein-Westfalen: Grundsteuerbescheide wegen differenzierter Hebesätze rechtswidrig?

I. Einleitung

Seit dem 01.01.2025 gilt in Nordrhein-Westfalen das Grundsteuer-Bundesmodell. In diesem Zusammenhang hat der Landtag des Landes Nordrhein-Westfalen bereits mit dem Grundsteuerhebesatzgesetz (NWGrStHsG) vom 04.07.2024 die Möglichkeit geschaffen, ergänzend zur bisherigen Regelung die Möglichkeit einer Differenzierung des Hebesatzes für Wohn- und Nichtwohngrundstücke bei der Grundsteuer B vorzusehen. Infolgedessen haben viele Städte und Gemeinden in Nordrhein-Westfalen entsprechende Hebesatzsatzungen verabschiedet, wonach für die Grundsteuer B differenzierte Hebesätze zu Gunsten von Wohngrundstücken und zu Lasten von Nichtwohngrundstücken gelten. Viele Eigentümerinnen und Eigentümer von Nichtwohngrundstücken sehen in der unterschiedlichen Hebesatzfestsetzung eine Verletzung des verfassungsrechtlichen Grundsatzes der Steuergerechtigkeit, der sich aus dem Allgemeinen Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 Grundgesetz (GG) ableitet, und sind deshalb gerichtlich gegen die gegenüber ihnen ergangenen Grundsteuerbescheide mit höheren Hebesätzen für Nichtwohngrundstücke vorgegangen.

II. Stand der Rechtsprechung

In dem Streit um die Wirksamkeit differenzierter Hebesätze in der Grundsteuer B zeichnet sich in Nordrhein-Westfalen nun eine erste Tendenz ab:

1. Urteile des VG Gelsenkirchen vom 04.12.2025 (Aktenzeichen u.a.: 5 K 2074/25)

Zunächst hat das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen mit Urteilen vom 04.12.2025 für die Städte Bochum, Essen, Dortmund und Gelsenkirchen entschieden, dass die höheren Hebesätze für die Besteuerung der Nichtwohngrundstücke in den Satzungen der Gemeinden gegen den verfassungsrechtlichen Grundsatz der Steuergerechtigkeit verstoßen und daher unwirksam sind. In der Folge hob das Gericht die hierauf gestützten, rechtswidrigen Grundsteuerbescheide auf. Begründet wurden die Entscheidungen damit, dass unterschiedliche Hebesätze für die Grundsteuer B zur Rechtfertigung eines sachlichen Grundes bedürfen, der rein fiskalische Zweck staatlicher Einnahmeerhöhung indes nicht als ein solcher sachlicher Grund anzuerkennen sei.

2. Urteil des VG Düsseldorf vom 10.03.2026 (Aktenzeichen: 5 K 7062/25)

Nun zieht auch das Verwaltungsgericht Düsseldorf nach:

Dieses hat mit Urteil vom 10.03.2026 im Fall der Hebesatzsatzung der Stadt Hilden nunmehr ebenfalls entschieden, dass die differenzierenden Hebesätze rechtswidrig sind. Zur Begründung führt das Gericht zunächst aus, dass das Land Nordrhein-Westfalen im Nachgang zur Grundsteuerreform des Bundes grundsätzlich die Möglichkeit differenzierender Hebesätze für die Grundsteuer vorsehen kann, um Gemeinwohlbelange, wie etwa die Stabilisierung von Wohnnebenkosten, zu verfolgen. Die Kammer ist zwar – anders als das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen – der Auffassung, dass es den Gemeinden dem Grunde nach zusteht, ausgehend von ihrem Finanzbedarf, den Hebesatz für Nichtwohngrundstücke niedriger und als Folge dieser Privilegierung für Nichtwohngrundstücke entsprechend höher festzusetzen.

Ein Verstoß gegen den Allgemeinen Gleichheitssatz aus Art. 3 Abs. 1 GG sieht das Gericht jedoch darin, dass die Stadt Hilden in der getroffenen Regelung den Kreis der zum Zweck der Stabilisierung von Wohnnebenkosten Begünstigten nicht sachgerecht abgegrenzt habe. Die Regelung lasse unberücksichtigt, dass auch gemischt genutzte Grundstücke, die als sog. Nichtwohngrundstücke gelten, zum Teil in nicht unerheblichem Maße zu dem privilegierten Zweck des Wohnens genutzt werden (bis zu 80 %). Diese unterschiedliche Behandlung von tatsächlicher Wohnnutzung lasse sich angesichts des Ausmaßes der Ungleichbehandlung in Höhe von 100 % auch nicht mit Blick auf die im Steuerrecht grundsätzlich zulässige Pauschalierung und Typisierung rechtfertigen. Vor diesem Hintergrund hält das Verwaltungsgericht Düsseldorf wegen des bestehenden Gesamtgefüges sowohl die Regelung des Hebesatzes für Wohngrundstücke als auch die Regelung des Hebesatzes für Nichtwohngrundstücke in der Satzung der Stadt Hilden für rechtswidrig und unwirksam.

Insoweit vertritt das Verwaltungsgericht Düsseldorf eine andere Auffassung als das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen, welches höhere Hebesätze für Nichtwohngrundstücke aus fiskalischen Gründen als einen Verstoß gegen den Grundsatz der Steuergerechtigkeit wertet. Im Ergebnis kamen jedoch beide Verwaltungsgerichte zu der Auffassung, dass die jeweiligen Grundsteuerabgabenbescheide rechtswidrig und daher aufzuheben sind.

III. Bedeutung und Ausblick

Sowohl das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen als auch das Verwaltungsgericht Düsseldorf haben wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Sache die Berufung zugelassen, über die im Falle der Einlegung das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen in Münster entscheidet. Wie sich das Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen zu dieser rechtlichen Frage ggf. positionieren wird, bleibt daher abzuwarten.

Darüber hinaus hat das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen auch die Sprungrevision bei dem Bundesverwaltungsgericht zugelassen.

Zu beachten ist, dass die ergangenen Urteile nur zwischen den Verfahrensbeteiligten unmittelbare Wirkung entfalten. Vor diesem Hintergrund müssen andere Grundsteuerabgabenbescheide einzeln angefochten werden, um eine Bestandskraft zu verhindern. Sind die Bescheide bestandskräftig geworden, so können diese Bescheide grds. auch nicht mehr gerichtlich angefochten werden.

Vor diesem Hintergrund raten wir Eigentümerinnen bzw. Eigentümern von Nichtwohngrundstücken, die in ihrer Gemeinde von einer Hebesatzdifferenzierung betroffen sind, mit Blick auf die aktuell ergangene Rechtsprechung zunächst gegen die Grundsteuerabgabenbescheide fristgerecht Widerspruch zu erheben und im Widerspruchsverfahren jedenfalls auch das Ruhen des Verfahrens bis zur Entscheidung entsprechender Musterklagen zu beantragen.

Für den Fall, dass der Antrag auf Ruhen des Verfahrens bzw. der Widerspruch insgesamt von der Widerspruchsbehörde zurückgewiesen werden, bleibt zur Verhinderung des Eintritts der Bestandskraft des Grundsteuerabgabenbescheides nur die Möglichkeit, fristwahrend Klage vor dem zuständigen Verwaltungsgericht einzureichen.

IV. Besteht für mich Handlungsbedarf?

1. Von einer Hebesatzdifferenzierung betroffen?

Prüfen Sie, ob Ihre Gemeinde überhaupt unterschiedliche Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke festgesetzt hat und ob Ihr Grundstück hiervon betroffen ist.

2. Bescheid noch nicht bestandskräftig?

Um den Eintritt der Bestandskraft zu verhindern, sollten Sie mit Blick auf die aktuelle Rechtsprechung der Verwaltungsgerichte fristgerecht Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid einlegen und zugleich das Ruhen des Verfahrens beantragen. Ist die Widerspruchsfrist bereits abgelaufen, wird der Bescheid bestandskräftig und kann grds. nicht mehr angefochten werden.

3. Widerspruch zurückgewiesen?

Wird der Widerspruch durch Widerspruchsbescheid zurückgewiesen, besteht die Möglichkeit, innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Widerspruchsbescheides Klage vor dem zuständigen Verwaltungsgericht zu erheben. Ob eine Klage im konkreten Fall sinnvoll und zweckmäßig ist, sollte zuvor durch einen Rechtsanwalt geprüft werden.

Gerne unterstützt Sie Pelka im vorgerichtlichen wie im gerichtlichen Verfahren oder bei weiteren Rückfragen zu diesem Thema. Wenden Sie sich bei Bedarf gerne an Ihren Pelka-Berater oder Herrn Rechtsanwalt Robin Donges .