Grunderwerbsteuer nach der Abkehr vom Gesamthandsprinzip im Jahr 2024

I. Einleitung

Zum 01.01.2024 tritt das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) in Kraft. Durch dieses Gesetz wird das deutsche Personengesellschaftsrecht grundlegend reformiert. Damit einher geht die Abschaffung des Gesamthandsprinzips im Gesellschaftsrecht. Bisher ist es bei Personengesellschaften, wie der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) so, dass die Gesellschaft rechtlich kein eigenes Vermögen hat, sondern jeder Gesellschafter einen ideellen Anteil am Gesamthandsvermögen hält.

Dies ändert sich mit der Gesetzesänderung zum Jahreswechsel. Das Vermögen von Personengesellschaften wird rechtlich nicht mehr als Gesamthandsvermögen qualifiziert, sondern als (originäres) Gesellschaftsvermögen der Personengesellschaft als solcher direkt zugewiesen. Dies steht im Zusammenhang damit, dass die GbR in Zukunft auch nach dem gesetzlichen Leitbild als rechtsfähige Gesellschaft ausgestaltet ist (§ 705 Abs. 2 BGB n.F.), die eigene Rechte erwerben und Verbindlichkeiten begründen kann. Deshalb ist in den geänderten Vorschriften auch festgelegt, dass die Beiträge der Gesellschafter, erworbene Rechte und begründeten Verbindlichkeiten Vermögen der Gesellschaft werden (§ 713 BGB n.F.). Dies gilt wegen des personengesellschaftlichen Verweisungsprinzips auch für die offene Handelsgesellschaft (§ 105 Abs. 3 HGB) und die Kommanditgesellschaft (§ 105 Abs. 3, § 161 Abs. 2 HGB).

II. Auswirkung auf Steuerbefreiungen im Grunderwerbsteuergesetz

Die Gesetzesänderung hat unmittelbare Auswirkung auf zahlreiche Befreiungstatbestände im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), da diese Bezüge zur Gesamthand aufweisen bzw. auf dieser beruhen. Insbesondere laufen einige Befreiungstatbestände der Grunderwerbssteuer damit künftig ins Leere. Davon betroffen sind insbesondere § 5 Abs. 1, 2 GrEStG sowie § 6 Abs. 3 S. 1 GrEStG, nach denen der Übergang eines Grundstücks von mehreren Miteigentümern bzw. einem Alleineigentümer auf eine Gesamthand von der Steuer ausgenommen ist. Voraussetzung der Steuerbefreiungen ist nach der bisherigen Gesetzeslage zudem, dass sich der Anteil des Veräußerers am Vermögen der die Immobilie erwerbenden Gesamthand (Personengesellschaft) innerhalb von 10 Jahren nach dem Übergang des Grundstücks auf die Gesamthand nicht vermindert (sog. Nachbehaltensfrist). Dadurch, dass bei Personengesellschaften nach der neuen Rechtslage jedoch keine Gesamthand und kein Gesamthandsvermögen mehr gebildet wird, laufen diese Befreiungsregelungen künftig leer.

III. Dreijährige Übergangsregelung zur Weitergeltung des Gesamthandprinzips

Die Änderung des Personengesellschaftsrechts hat damit zur Folge, dass der Übergang eines Grundstücks von natürlichen Personen auf Personengesellschaften (§ 5 GrEStG) oder der Übergang von einer Personengesellschaft auf eine natürliche Person (§ 6 GrEStG) nicht mehr grunderwerbsteuerfrei ist, soweit die Personengesellschaft personen-/beteiligungsidentisch mit der natürlichen Person ist. Dies führt in der Praxis u.a. bei der Nachfolgeplanung zu erheblichen Auswirkungen, da dort in der Vergangenheit § 5 GrEStG genutzt werden konnte, um eine Immobilie aus dem Privatvermögen grunderwerbsteuerfrei in eine vermögensverwaltende KG einzubringen.

Der Gesetzgeber hat dafür vorübergehend Abhilfe geschaffen, indem über das sog. Kreditzweitmarktförderungsgesetz, dessen Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt nach Abschluss des Gesetzgebungsverfahrens durch die Zustimmung des Bundesrates am 15.12.2023 noch aussteht, ein neuer § 24 GrEStG eingeführt wird. Danach gelten ab dem 01.01.2024 rechtsfähige Personengesellschaften (i.S.d. § 14a Abs. 2 Nr. 2 der Abgabenordnung) für Zwecke der Grunderwerbsteuer als Gesamthand und deren Vermögen als Gesamthandsvermögen. Damit soll das Gesamthandsprinzip fiktiv für Zwecke der Grunderwerbsteuer weitergelten, sodass auch die Befreiungstatbestände weiterhin genutzt werden können. Diese Fiktion soll jedoch zeitlich bis Ende des Jahres 2026 begrenzt sein. Denn nach Art. 30 des Kreditzweitmarktförderungsgesetzes wird § 24 GrEStG mit Wirkung ab dem 01.01.2027 wieder aufgehoben. Klarstellend heißt es in der Vorabfassung des Kreditzweitmarktförderungsgesetzes, dass die laufenden Nachbehaltensfristen der §§ 5 und 6 GrEStG nicht alleine durch Inkrafttreten des MoPeG verletzt werden.

Die weitere Entwicklung und insbesondere die ebenfalls geplante umfassende Novellierung des GrEStG zu Anteilsübertragungen bleibt abzuwarten; wie diese aussehen wird, ist bisher noch unklar. Das Bundesministerium der Finanzen hat im Juni 2023 einen Diskussionsentwurf zur Novellierung des GrEStG veröffentlicht. Um diesen ist es aber seitdem still geworden. Das Gesetzesvorhaben zur Novellierung der Grunderwerbsteuer wurde seither nicht weitergeführt (insbesondere liegt kein Regierungsentwurf vor). Wir sehen deswegen für geplante Immobilientransaktionen und auch Übertragungen von Anteilen an Gesellschaften, die inländische Grundstücke halten, akuten Handlungsbedarf. Vor dem Hintergrund der Haushaltskrise ist nach unserer Einschätzung nicht auszuschließen, dass es sogar nochmals zu einer Verschärfung der Besteuerung und insbesondere zu einer Eindämmung der Befreiungstatbestände in der Grunderwerbssteuer kommt könnte.

Bisher würde die Nachbehaltensfrist nur verletzt, wenn sich der Anteil am Gesellschaftsvermögen der grundbesitzenden Personengesellschaft innerhalb der 10-jährigen Frist tatsächlich vermindert hat. In diesem Zusammenhang ist insbesondere genau auf eine etwaige Änderung der Regelungen zur Nachbehaltensfrist zu achten.

IV. Tipp

Durch den Wegfall des Gesamthandsprinzips bei Personengesellschaften durch das MoPeG sind bestimmte Befreiungstatbestände der Grunderwerbsteuer aktuell nur noch bis Ende des Jahres 2026 anwendbar. Inwieweit die im nächsten Jahr geplante Novellierung der Grunderwerbsteuer weiterhin (fiktiv) an das Gesamthandsprinzips anknüpfen wird, erscheint eher ungewiss und beinhaltet für künftige Transaktionen erhebliche Unsicherheiten. Sofern Sie planen, ein Grundstück in eine Personengesellschaft einzulegen, besteht akuter Handlungsbedarf. Wir empfehlen Ihnen solche Transaktionen jedenfalls noch in den nächsten drei Jahren unter (fiktiver) Weitergeltung des Gesamthandsprinzips auf Basis einer entsprechenden Regelung im Kreditzweitmarktförderungsgesetzes durchzuführen. Dazu beraten wir Sie gerne umfassend.

Sie möchten mehr dazu erfahren und sich mit uns in Verbindung setzen? Dann füllen Sie gerne unser Kontaktformular aus.