Kein Anspruch auf eine Privatladestation im Mehrfamilienhaus – Rechts-Tipp Nr. 230

I. Ausgangslage

In einer aus zwei Einheiten bestehenden Wohnanlage mit rund 200 Wohnungen und knapp 200 Tiefgaragenstellplätzen beabsichtigte der Mieter einer Wohnung und eines Tiefgaragenstellplatzes, der sich ein Plug-In-Hybridfahrzeug anschaffen will, an seinem Tiefgaragenstellplatz auf eigene Kosten eine Ladestation (sog. Wallbox) installieren zu lassen, um sein Fahrzeug zukünftig dort aufladen zu können. Die Wallbox sollte durch eine Fachfirma montiert und direkt an den zur Wohnung des Mieters gehörenden Stromzähler angeschlossen werden. Die Kosten waren mit € 1.600,00 bis € 1.700,00 für die Erstinstallation veranschlagt; anschließend sollten zwar Wartungskosten, aber keine Nutzungspauschale bezahlt werden müssen. Die gesamte Wohnanlage hat allerdings pro Einheit nur einen Hausanschluss zur Stromversorgung über das öffentliche Netz, und nach Angaben des Vermieters hatten neben dem Mieter bereits 26 weitere Mieter Interesse an der Installation einer Wallbox bekundet.

Der Mieter beantragte bei dem Vermieter dessen Zustimmung zur Installation der Wallbox. Der Vermieter verweigerte diese Zustimmung mit der Begründung, dass pro Hausanschluss jeweils maximal 10 Wallboxen, insgesamt also 20 Wallboxen, versorgt werden könnten und bei einer höheren Anzahl von Wallboxen eine Überlastung der Hausanschlüsse drohe. Aus Gründen der Gleichbehandlung könne einem einzelnen Mieter daher nicht die Zustimmung zur Installation einer Wallbox mit Anschluss an seinen zur Wohnung gehörenden Stromzähler erteilt werden. Der Vermieter verwies den Mieter deshalb an einen städtischen Versorger, der für die Installation einer Wallbox einmalig € 1.499,00 und anschließend eine monatliche Nutzungspauschale von € 45,00 und eine nach Fahrzeugtypen gestaffelte monatliche Strompauschale in Rechnung stellt. Dieser städtische Versorger würde durch technische Maßnahmen, wie Installation eines Transformators, Verlegung von Brückenkabeln und Zuleitungen sowie Anbringung neuer Stromzähler, die Versorgung einer höheren Anzahl von Wallboxen mit Strom ohne Überlastung der Hausanschlüsse gewährleisten.

Der Mieter hat den Vermieter auf Zustimmung zur Installation der Wallbox durch die von ihm ausgewählte Fachfirma verklagt. Das Amtsgericht München hat diese Klage mit Urteil vom 01.09.2021 – Aktenzeichen: 416 C 6002/21 – abgewiesen.

II. Rechtslage

Nach § 554 Abs. 1 Satz 1 BGB in der seit dem 01.12.2020 geltenden Fassung kann ein Mieter verlangen, dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge oder dem Einbruchschutz dienen. Dem Mieter steht dabei im Rahmen der allgemeinen Vertragsfreiheit grundsätzlich offen, welche Firma er mit der Vornahme der baulichen Veränderungen beauftragt, was insofern auch sachgerecht ist, als der Mieter die Kosten für die baulichen Veränderungen selbst zu tragen hat.

Nach § 554 Abs. 1 Satz 2 BGB besteht der Anspruch des Mieters jedoch dann nicht, wenn die baulichen Veränderungen dem Vermieter auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden können.

III. Entscheidung des Amtsgerichts München

Die nach § 554 Abs. 1 Satz 2 BGB erforderliche Abwägung zwischen den Interessen des Mieters einerseits und den Interessen des Vermieters andererseits hat das Amtsgericht München wie folgt vorgenommen:

1. Das Interesse des Mieters ist ausreichend dargelegt: Er will sich ein Plug-In-Hybridfahrzeug anschaffen und dieses dann mittels der Wallbox auf seinem Tiefgaragenstellplatz laden. Darüber hinaus hat der Mieter auch ein wirtschaftliches Interesse, denn längerfristig wären die Kosten der Wallbox bei Installation durch die vom Mieter gewählte Fachfirma günstiger als bei Installation der Wallbox durch den vom Vermieter benannten städtischen Versorger.

2. Allerdings ist vorliegend zu berücksichtigen, dass der Vermieter die Erlaubnis der Installation einer Wallbox durch den Mieter nicht grundsätzlich verweigert, sondern nur davon abhängig macht, dass der Mieter für deren Installation und zukünftigen Betrieb einen Vertrag mit dem städtischen Versorger abschließt. Diese Vorgabe des Vertragspartners ist von sachlichen Erwägungen geprägt und nicht willkürlich, denn der Vermieter möchte sicherstellen, dass alle interessierten Mieter ihre Tiefgaragenstellplätze mit Wallboxen ausrüsten können, ohne dass es dadurch zu einer Überlastung der Hausanschlüsse zur Stromversorgung kommt.

3. Dem Vermieter ist es auch nicht verwehrt, eine Gleichbehandlung aller Mieter anzustreben. Es gibt zwar im Mietrecht keinen Anspruch von Mietern auf eine derartige Gleichbehandlung, aber es ist mit Blick auf die Interessen der anderen Mieter sachgerecht, eine für alle Interessierten gleiche Lösung mittels

Installation und zukünftigem Betrieb von Wallboxen durch den städtischen Versorger zu gewährleisten, der eine Überlastung des Stromnetzes technisch verhindern kann. Im Ergebnis müssen die Interessen des Mieters, für Installation und zukünftigem Betrieb der Wallbox einen Vertrag mit der von ihm ausgewählten Fachfirma abzuschließen, daher zurücktreten. Es wäre nicht akzeptabel, dem Mieter vorliegend eine „private“ Lösung zu erlauben, spätestens aber nach Erschöpfung der geringen Kapazität der Hausanschlüsse der Stromversorgung weiteren Interessenten eine „private“ Lösung zu versagen.

IV. Bedeutung der Entscheidung des Amtsgerichts München

Es besteht ein generelles öffentliches Interesse an der Förderung der Elektromobilität durch zeitgemäße Ausstattung von Stellplätzen mit Ladestationen für Elektrofahrzeuge. Der politisch gewünschten Nachhaltigkeit von Klima- und Umweltschutz durch die Normierung eines entsprechenden Anspruchs des Mieters gegen den Vermieter hat der Gesetzgeber mit der seit dem 01.12.2020 geltenden Neufassung des § 554 BGB Rechnung getragen.

Der Vermieter trägt dem Anspruch aus § 544 BGB vorliegend insofern Rechnung, als er dem Mieter die Installation einer Wallbox für Elektrofahrzeuge grundsätzlich erlaubt, jedoch verbunden mit der Bedingung der Auswahl des Vertragspartners durch den Vermieter. Diese Einschränkung ist im Hinblick auf die sach-

lichen Gründe (Problematik der ganzheitlichen Stromversorgung ohne Überlastung der Hausanschlüsse und Gleichbehandlung aller an der Installation von Wallboxen interessierten Mieter) hinzunehmen.

V. Fazit

Das Urteil des Amtsgerichts München ist nicht rechtskräftig, weil der klagende Mieter Berufung eingelegt hat. Es bleibt abzuwarten, ob das Landgericht München in der Berufungsinstanz der Begründung des Amtsgerichts München folgt.

Wenn Sie als Vermieter Ansprüchen von Mietern aus § 554 Abs. 1 Satz 2 BGB auf Erlaubnis baulicher Veränderungen der Mietsache ausgesetzt sind, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge oder dem Einbruchschutz dienen, dann beraten wir Sie gerne.