Miete – Corona-bedingte Betriebsbeschränkungen – Rechts-Tipp Nr. 229

I. Ausgangslage

Die Corona Pandemie und die damit verbundenen behördlichen Schließanordnungen von Einzelhandelsgeschäften, Restaurants, Hotels, Fitnessstudios und vielen anderen Einrichtungen gehen mit beachtlichen Umsatzeinbußen für die Betreibenden einher. In Fortsetzung zu unserem Rechts-Tipp vom Januar 2021 haben zwischenzeitlich eine Vielzahl von Landgerichten und Oberlandesgerichten zur Behandlung der Rechtslage bei Corona-bedingten Beschränkungen des Geschäfts entschieden.

Eine höchstrichterliche Entscheidung durch den BGH zur rechtlichen Einordnung einer etwaigen Mietminderung oder Mietanpassung und begleitende Rahmenbedingungen steht noch aus. Die Beihilfenprogramme Überbrückungshilfe III und Überbrückungshilfe III Plus federn bis zum 31.12.2021 Corona-bedingte Umsatzeinbußen durch Ausgleich der Fixkosten ab. Es kann davon ausgegangen werden, dass auch anschließend Förderprogramme fortgesetzt werden, dann jedoch die Obergrenzen der Fördersummen erreicht werden und ab 2 Mio. EUR lediglich die ungedeckten Fixkosten erstattungsfähig sind.

Das Interesse des Mieters an der Mietminderung oder einer Mietanpassung in dieser wirtschaftlichen fremdbestimmten Schräglage bleibt damit weiterhin vital. In gewerblichen Mietverträgen ist in der Regel vereinbart, dass Mieten nur dann gemindert werden dürfen, wenn diese unstreitig und rechtskräftig festgestellt sind. Damit bleibt es bei der Fälligkeit der Miete ohne Rücksicht auf die aktuelle Liquidität des Mieters. Eine gesetzliche Ausnahmeregelung, die die Kündigung in dieser Zeit ausschließt, gab es in der Vergangenheit nur für einen kurzen Zeitraum von April bis Juni 2020. Diese wurde aber nicht erneuert.

In dem hier nachfolgend beschriebenen Fall betrieb der Mieter, ein Großkonzern, einen Einzelhandel, welcher vom 18.03.2020 – 19.04.2020 geschlossen bleiben musste. Das Oberlandesgericht Karlsruhe hat entschieden, dass nur eine Mietanpassung nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage unter bestimmten Bedingungen berechtigt ist (OLG Karlsruhe, Urt. v. 24.02.2021 – 7 U 109/20).

II. Rechtslage

Nach wie vor ist die Mietminderungsberechtigung im Falle der Pandemie hochumstritten. Wie immer kommt es auf den Einzelfall an, insbesondere darauf, was die Parteien vertraglich vereinbart haben.

Ein Mietmangel liegt nach § 536 BGB vor, wenn die Ist-Beschaffenheit von der vereinbarten Beschaffenheit der Mietsache erheblich abweicht. Das OLG Karlsruhe hat in der behördlichen Schließungsanordnung keinen Mangel gesehen. Zwar könne eine gesetzgeberische Maßnahme, welche den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt, durchaus zu einem Mangel führen, allerdings nur, wenn die Maßnahme im Zusammenhang mit Eigenschaften des Mietobjekts steht. Andernfalls würde die Maßnahme lediglich den geschäftlichen Erfolg beeinträchtigen und falle in den Risikobereich des Mieters. Da im vorliegenden Fall die Corona-Schutzverordnung den Einzelhandel generell untersagte, lag keine Anknüpfung an die Eigenschaften der Mietsache und somit auch kein Mangel vor.

Auch eine Anpassung des Vertrags wegen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 I BGB scheidet laut dem OLG Karlsruhe aus. Grundsätzlich begründet zwar der neu eingeführte Art. 240 § 7 EGBGB die Vermutung, dass die Maßnahmen zur Bekämpfung der Pandemie zu einer Störung der Geschäftsgrundlage führen können.

Daher geht das OLG Karlsruhe auch von einer Störung der Geschäftsgrundlage im vorliegenden Fall aus, allerdings käme eine Anpassung nach § 313 I BGB nur in Betracht, wenn das Festhalten am bisherigen Vertrag einer Partei nicht zugemutet werden könne. Eine solche Unzumutbarkeit wäre insbesondere dann gegeben, wenn ein Festhalten am Vertrag den Mieter in seiner Existenz bedrohen würde. Der Mieter ist ein Großkonzern mit erheblichem Vermögen, welcher überdies erheblich von staatlichen Hilfen während der Krise profitiert hat. All dies spricht nach Ansicht des OLG Karlsruhe gegen die Unzumutbarkeit. Aufgrund dessen könne der Vertrag nicht gemäß § 313 I BGB angepasst werden, und die Beklagte sei verpflichtet, die volle Miete zu zahlen.

Das OLG Dresden hat hingegen in einem ähnlichen Fall (OLG Dresden Urt. v. 15.02.2021 – 5 U 1782/20) entschieden, dass nach § 313 I BGB das Pandemie-Risiko zwischen Mieter und Vermieter generell zu teilen sei. Folglich sei der Vertrag für die Zeit der Schließung so anzupassen, dass die Mieter nur die Hälfte der Miete zahlen müssten.

Interessant ist in diesem Zusammenhang auch eine weitere Entscheidung. In einem ähnlichen Fall ging das LG Krefeld auch von einer Anpassungsmöglichkeit über § 313 BGB aus (LG Krefeld v. 30.06.2021 – 2 O 546/20), forderte aber zusätzlich, dass der Mieter diesen Anpassungsanspruch geltend machen muss. Dies ist für die Fälle, wo der Vermieter den Mieter aufgrund der ausbleibenden Mietzahlungen aus wichtigem Grund kündigte (§ 543 Abs. 2 S. 3 BGB), relevant. Das LG Krefeld hält die außerordentliche Kündigung für zulässig, selbst wenn der Mieter einen Anpassungsanspruch hat, solange er diesen noch nicht geltend gemacht hat.

Eine Entscheidung durch den BGH steht noch aus und wird mit Spannu ng erwartet.

III. Unser Tipp

Es bleibt bei der Empfehlung, dass der Mieter seine Mietminderung bzw. Mietanpassung wegen Corona-bedingten Schließungen schriftlich geltend machen und die Miete unter Vorbehalt leisten sollte. Sofern der Mietvertrag die Standardregelung enthält, dass nur dann Miete gemindert werden darf, wenn dies unstrittig oder rechtskräftig entschieden ist, ist die Miete in voller Höhe zu leisten. Anderenfalls besteht die Gefahr der außerordentlichen, fristlosen Kündigung durch den Vermieter.

Den Parteien ist angesichts der uneinheitlichen Rechtslage bei Corona-bedingten Schließungsanordnungen dringend anzuraten, dass sie eine einvernehmliche Lösung suchen. Dies kann in Form von Stundungen, befristeten Mietreduzierungen oder über eine zeitlich begrenzte Umsatzmiete geschehen. Bei einer solchen Vertragsanpassung sind die Interessen beider Seiten und die Gesamtumstände zu berücksichtigen, damit auch die eingangs erwähnten staatlichen Beihilfen.

Handelt es sich um einen langfristig geschlossenen Mietvertrag, ist die gefundene gemeinsame Lösung in einem schriftlichen Nachtrag zum Miet-/Pachtvertrag zu dokumentieren, der schriftformkonform idealerweise fest mit dem Hauptmietvertrag und etwaigen Nachträgen verbunden werden sollte.