Mängelbeseitigungskosten im Werkvertrags-, Kauf- und Mietrecht – Rechts-Tipp Nr. 241

I. Höchstrichterliche Rechtsprechung im Werkvertragsrecht und Kaufrecht

Im Werkvertragsrecht hat der Besteller bei Vorliegen eines Mangels einen Schadenersatzanspruch gemäß §§ 634 Nr. 4, 280, 281 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Wie bei einem solchen die Schadensberechnung erfolgen soll, ist allerdings weder im Werkvertragsrecht unter § 634 Nr. 4 BGB noch im allgemeinen Schuldrecht in den §§ 280, 281 BGB geregelt. Nunmehr wurde jedoch die bisherige Rechtslage durch eine Entscheidung des VII. Senats geändert (VII ZR 46/17). Danach kann der Besteller, der das Werk behält und den Mangel nicht beseitigen lässt, im Rahmen eines Schadensersatzanspruches statt der Leistung gemäß §§ 634 Nr. 4, 280, 281 BGB seinen Schaden nicht nach den sogenannten fiktiven Mängelbeseitigungskosten bemessen. Er kann ihn stattdessen anhand des mangelbedingten Minderwertes berechnen, indem die Differenz zwischen dem Werk mit und ohne Mangel ermittelt wird. Zudem hat der Besteller nach § 634 Nr.2, 637 BGB einen Vorschussanspruch, wenn er den Mangel beseitigen möchte.

Im Unterschied dazu kann der kaufvertragliche Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung gemäß §§ 437 Nr. 3, 280, 281 BGB anhand der voraussichtlich erforderlichen, fiktiven Mängelbeseitigungskosten bemessen werden. Grundsätzlich muss der Käufer im Kaufrecht Sorge tragen, dass der Verkäufer die Möglichkeit zur Nacherfüllung bekommt. Die dabei entstehenden Kosten können durch die Mängelbeseitigungskosten abgebildet werden. Im Gegensatz zum Werkvertragsrecht, wo der Besteller nach § 637 III BGB ein Selbstvornahmerecht mit einem Vorschussanspruch hat, gibt es eine solche Regelung im Kaufrecht nicht. Es wäre nicht gerechtfertigt, dem Käufer das Vorfinanzierungsrisiko aufzubürden, indem die fiktiven Mängelbeseitigungskosten nicht im Rahmen des Schadenersatzes geltend gemacht werden könnten, wenn der Verkäufer die ihm obliegenden Pflichten nicht erfüllt.

II. Rechtslage im Mietrecht

Der VIII. Zivilsenat des BGHs hatte in seinem Beschluss vom 10.05.2022 (VIII ZR 277/20) die Frage zu beantworten, ob ein Vermieterschaden, der aus einer am Mietende unterbliebenen Ausführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter resultiert, anhand der fiktiven Mängelbeseitigung bemessen werden kann. Im vorliegenden Fall nahm die Klägerin die Beklagte nach einem beendeten Mietverhältnis wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen auf Schadenersatz in Anspruch, den sie auf der Grundlage eines Kostenvoranschlags berechnet hatte. Die Beklagte war die Mieterin einer Wohnung der Klägerin, welche ihr renoviert übergeben wurde. Nach ihrem Einzug hat die Beklagte die Wände bunt gestrichen. Sie war laut Mietvertrag zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet und hat die Wohnung durch das Anstreichen der Wände in bunten Farben auch in einen Zustand versetzt, der Schönheitsreparaturen erforderlich machte. Durch die Kündigung der Beklagten endete das Mietverhältnis und die Klägerin forderte sie daraufhin mit Fristsetzung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen i.H.v. 3.696,95 € netto auf. Die Höhe der Schönheitsreparaturen ergab sich aus einem Kostenvoranschlag eines Malerbetriebs.

Die Beklagte nahm die Schönheitsreparaturen nie vor. Der BGH hatte in diesem Fall dann folgende Frage zu klären: Kann der Schadensersatzanspruch auf Grundlage eines Kostenvoranschlags, also anhand der fiktiven Mängelbeseitigungskosten bemessen werden? Der BGH sagte letztlich, dass diese Frage im Mietrecht bereits geklärt sei. Denn nach ständiger Rechtsprechung des BGHs können Ansprüche auf Schadensersatz statt der Leistung im Mietrecht auch mit den für die Instandsetzung oder -haltung oder für den Rückbau der Mietsache erforderlichen, aber (noch) nicht aufgewendeten („fiktiven“) Kosten bemessen werden. Dem steht nicht entgegen, dass der BGH im Werkvertragsrecht hingegen entschieden hat, dass im Rahmen eines Schadensersatzanspruches statt der Leistung nach § 634 Nr. 4, §§ 280, 281 I BGB der Schaden nicht nach den fiktiven Mängelbeseitigungskosten bemessen werden kann. Denn er hat dabei klargestellt, dass die Ablehnung einer solchen Bemessung ausdrücklich auf den Besonderheiten des Werkvertragsrechts beruht. Im Werkvertragsrecht hat der Auftraggeber nämlich bereits ein Selbstvornahmerecht, durch welches er einen Vorschuss für die zur Beseitigung des Mangels erforderlichen Kosten verlangen kann (§ 637 III BGB). Zwar gibt es auch im Mietrecht einen vergleichbaren Anspruch, mit dem der Vermieter vom Mieter einen Vorschuss in Höhe der erforderlichen Renovierungskosten verlangen kann, wenn sich der Mieter mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen in Verzug befindet (vgl. Senatsurteil vom 08. Juli 2020 – VIII ZR 163/18). Jedoch besteht dieser Vorschussanspruch nur im laufenden Mietverhältnis. Im vorliegenden Fall wurde der Schadensersatzanspruch aus einem bereits beendeten Mietverhältnis geltend gemacht. Insgesamt hat der BGH die seiner Ansicht nach bereits geklärte Frage mit diesem Urteil nochmal ausdrücklich bestätigt. Ein Anspruch auf Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen gemäß §§ 280 I 1, III, 281 I BGB seitens des Mieters können anhand der fiktiven Mängelbeseitigungskosten bemessen werden. Dies ergebe sich vor allem daraus, dass die das Werkvertragsrecht betreffenden Erwägungen nicht auf andere Vertragstypen übertragbar seien. Bei der Frage der Möglichkeit einer fiktiven Schadensabrechnung sei es somit essentiell, die Besonderheiten einzelner Vertragstypen zu beachten. Es bedürfe gerade keiner einheitlichen Sichtweise für alle Vertragstypen, nur, weil sich die „eigentliche Grundlage für Schadensersatzansprüche statt der Leistung“ im allgemeinen Schuldrecht befinde. Die Rechtsprechung zum Werkvertragsrecht sei somit nicht auf andere Vertragstypen zu übertragen.

III. Unser Tipp

Es ist festzuhalten, dass den unterschiedlichen Vertragstypen durch unterschiedliche Regelungen hinsichtlich der fiktiven Mängelbeseitigungskosten Rechnung getragen werden muss. Entscheidend ist dabei vor allem das Vorliegen oder Nichtvorliegen eines Vorschussanspruchs. Im Kaufrecht sowie im Gewerbe- und Wohnraummietrecht kann die Höhe eines Schadensersatzanspruchs statt der Leistung auf der Grundlage eines Kostenvoranschlags „fiktiv“ eingeklagt werden. Es ist allerdings hervorzuheben, dass dies im Mietrecht nur nach beendetem Mietverhältnis möglich ist. Im laufenden Mietverhältnis gibt es bei Verzug hingegen einen Vorschussanspruch für eine (beabsichtigte) Selbstvornahme der Mängelbeseitigung.