Wirksamkeit der Kündigung eines Wohnungsmietverhältnisses wegen Mietrückständen – Rechts-Tipp Nr. 234

I. Ausgangslage

Sie sind Mieter\*in oder Vermieter\*in einer Mietwohnung in einem Mehrfamilienhaus. Im hier relevanten Fall zahlte eine Mieterin wegen eines Wasserschadens in der Wohnung seit Monaten nur eine geminderte Miete. In einem Monat leistete sie schließlich gar keine Mietzahlung. Daraufhin erklärte die Vermieterin der Mieterin schriftlich die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Mietzahlungsrückständen. Da die Mieterin nicht auszog, erhob die Vermieterin Räumungs-, Herausgabe- und Zahlungsklage bei Gericht. Kurze Zeit nachdem ihr die Klage schriftlich zugestellt worden war, glich die Mieterin die rückständigen Mietzahlungen gegenüber der Vermieterin vollständig aus und zahlte auch die laufende Miete wieder pünktlich und vollständig. Hiermit verband die Mieterin die Hoffnung, dass die Kündigung der Vermieterin damit rückwirkend unwirksam geworden und sie weiter in der Mietwohnung verbleiben könnte. Zu Recht?

II. Gesetzeslage

1. Mietverhältnisse können vom Mieter gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos gekündigt werden, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Inhaltlich gleichlautende oder ähnliche Regelungen finden sich unmittelbar in vielen Wohnungsmietverträgen.

Nach diesen Kriterien war im Ausgangsfall die Kündigung bei Ausspruch wirksam. Dabei wird hier als gegeben unterstellt, dass die Mietrückstände trotz berechtigter, aber zu hoher mehrmonatiger Minderungen die vorgenannten gesetzlichen Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung wegen Mietzahlungsrückständen erfüllt haben.

2. Das Gesetz sieht jedoch in der „ergänzenden“ Bestimmung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB eine Heilungsvorschrift vor. Nach dieser Vorschrift wird eine zuvor gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB ausgesprochene Kündigung dann wieder unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von 2 Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete nach § 546 a BGB (bei verspäteter Rückgabe) befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet (sog. „Schonfristzahlung“ ). Diese Heilungsmöglichkeit besteht aber nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als 2 Jahren bereits schon einmal eine solche Heilung durch Schonfristzahlung vorausgegangen ist.

Nach diesen Kriterien ist im Ausgangsfall die fristlos erklärte Kündigung durch den nachträglich erfolgten Ausgleich der Mietrückstände rückwirkend unwirksam geworden.

3. Möglicherweise hat im Ausgangsfall aber die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung das Mietverhältnis beendet. Gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB kann ein Vermieter ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, wobei ein berechtigtes Interesse insbesondere dann vorliegt, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Die ordentliche Kündigungsfrist beträgt gemäß § 573 c Abs. 1 BGB je nach Mietdauer zwischen 3 bis 9 Monate.

Im Ausgangsfall hat die Mieterin schuldhaft nicht unerheblich gegen ihre Mietzahlungsverpflichtung verstoßen, so dass bei Ausspruch der Kündigung nicht nur die Voraussetzungen einer fristlosen , sondern auch die einer ordentlichen Kündigung zum nächst zulässigen Kündigungstermin vorlagen.

Damit stellt sich im Ausgangsfall die Frage, ob die nachträgliche vollständige Zahlung der Mietrückstände innerhalb der Schonfrist gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auch zur Unwirksamkeit der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung geführt hat?

III. Aktuelle Rechtsprechung

1. Instanzengerichte (z.B. das Landgericht Berlin, Urteil vom 30.03.2020 – 66 S 293/19) hatten in letzter Zeit die Frage, ob sich die Wirkung einer rechtzeitigen und vollständigen Schonfristzahlung i.S.d. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nicht nur auf eine fristlose Kündigung, sondern auch auf eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung erstreckt, aus verschiedenen Gründen bejaht. Dafür sprächen u.a. die gesetzlichen Regelungen zum Bezug von Sozialleistungen.

2. Dem ist der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 13.10.2021 – VIII ZR 91/20 – unter Verweis auf seine frühere Rechtsprechung entgegengetreten und hat entschieden, dass sich die Wirkung einer rechtzeitigen und vollständigen Schonfristzahlung i.S.d. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB allein auf die fristlose Kündigung erstreckt, nicht jedoch auf eine aufgrund desselben Mietrückstands hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung i.S.d. § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Begründet hat der BGH seine Entscheidung im Wesentlichen damit, dass der Gesetzgeber die Möglichkeit der Heilung durch nachträgliche Zahlung der Mietrückstände durch den Mieter nach dem Wortlaut des Gesetzes nur für den Fall der fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB vorgesehen hat und nicht auch für die ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB. Der Wortlaut eines Gesetzes bilde den Ausgangspunkt jeder Gesetzesauslegung. Der mögliche Wortsinn stecke die Grenzen ab, innerhalb derer ein vom Gesetz verwendeter Begriff überhaupt ausgelegt werden könne. Eine Änderung dieser Gesetzeslage könne nur durch den Gesetzgeber selbst erfolgen. Entsprechende Gesetzesänderungsinitiativen seien im Bundestag jedoch bislang mehrheitlich abgelehnt worden. An diese Umstände sei die Rechtsprechung nach Gesetz und Recht gebunden.

IV. Fazit und Tipp

Nach der Entscheidung des BGH in seinem Urteil vom 13.10.2021 – VIII ZR 91/20 – ist weiterhin bis zu einer entsprechenden Gesetzesänderung durch den Gesetzgeber davon auszugehen, dass eine nachträgliche vollständige Zahlung offener Mietrückstände innerhalb der Schonfrist gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB allein eine fristlose Kündigung wegen Mietrückständen gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB unwirksam werden lässt, aber nicht eine aufgrund desselben Mietrückstands zusätzlich hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung i.S.d. § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr.1 BGB.

Dessen sollten Sie sich im Falle einer beabsichtigten oder drohenden Kündigung wegen Mietzahlungsrückständen bewusst sein, egal ob Sie Vermieter\*in oder Mieter\*in einer Mietwohnung sind. Diese Rechtlage gilt insbesondere auch für Mieter\*innen, deren Miete bzw. Mietrückstände (Schonfristzahlungen) zur Vermeidung drohender Wohnungslosigkeit gemäß § 22 Abs. 8 SGB II (Grundsicherung für Arbeitssuchende) oder § 36 SGB XII (Sozialhilfe) von öffentlichen Sozialbehörden übernommen werden könnten.