Selbstnutzung eines Familienheims nach der Erbschaft

1. Wie werden vererbte Immobilien eigentlich versteuert?

Grundsätzlich unterliegt das gesamte Erbe der Erbschaftssteuer. Gehört zum Erbe eine Immobilie, fällt deshalb auch hierauf die Steuer an. Das Gesetz kennt jedoch eine Vielzahl von Befreiungsvorschriften, die von diesem Grundsatz eine Ausnahme machen. Eine solche liegt beispielsweise in den Fällen vor, in denen das sogenannte „Familienheim“ vererbt wird. Hierunter ist das Wohnhaus oder die Wohnung zu verstehen, in der die Eheleute leben und in der sie ihren Lebensmittelpunkt führen. Wird das Familienheim an den überlebenden Ehegatten oder an eines der Kinder vererbt, unterliegt dieser Vorgang im Falle des Ehegatten vollumfänglich und im Falle der Übertragung auf ein Kind, insoweit als die Wohnfläche 200 qm nicht überschreitet, nicht der Erbschaftsteuer.

2. Muss ich als Erbe nach dem Erwerb noch irgendetwas beachten?

Voraussetzung für das steuerfreie Erbe ist, dass das Familienheim von dem Erben unverzüglich und für einen Mindestzeitraum von zehn Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Diese Voraussetzung wird in erster Linie durch das Bewohnen des Familienheims durch den Erben erfüllt. Bewohnt der Erbe das Familienheim nur für einen kürzeren Zeitraum – weil er die Immobilie beispielsweise bereits vor dem Ablauf von zehn Jahren an einen Dritten veräußert – entfällt die Steuerbefreiung. Dies führt dann zu einer nachträglichen Erbschaftbesteuerung.

3. Gibt es von dieser Frist keine Ausnahmen?

Der Zeitraum von zehn Jahren kann nur ausnahmsweise dann verkürzt werden, wenn den Erben zwingende Gründe daran hindern, das Familienheim selbst zu bewohnen. Wann solche zwingenden Gründe vorliegen, sagt das Gesetz jedoch nicht. Für die Beurteilung ist deshalb vor allem die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) ausschlaggebend. Zu der Frage, unter welchen Umständen zwingende Gründe für eine Verkürzung der Frist vorliegen können, äußerte sich der BFH zuletzt in einem Urteil vom 01.12.2021.

4. Worum ging es in dem Urteil?

In dem entschiedenen Fall zog die Erbin bereits nach sieben Jahren aus dem vererbten Familienheim aus, da sie sich aufgrund ihres Gesundheitszustands kaum noch in dem Haus bewegen konnte. Der BFH entschied, dass die Steuerbefreiung trotz des vorzeitigen Auszugs nicht entfalle. Ein zwingender Grund für die Verkürzung der Frist habe vorgelegen, weil der Erbin die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken nicht mehr zuzumuten gewesen sei.

5. Welche Auswirkungen hat das Urteil für mich als Erben?

Das Urteil ist für die Erben zu begrüßen, weil es zu einer Aufweichung des Verständnisses zwingender Grunde führt. Solche nahm die Finanzverwaltung in der Vergangenheit vor allem dann an, wenn das Bewohnen des Familienheims für den Erben – zum Beispiel aufgrund von Pflegebedürftigkeit oder der Zerstörung des Wohnhauses durch höhere Gewalt – unmöglich wurde. Durch das Urteil hat der BFH nunmehr klargestellt, dass ein zwingender Grund auch dann vorliegen kann, wenn die Selbstnutzung dem Erben aufgrund seines Gesundheitszustands nicht mehr zuzumuten ist. Dazu ist nicht notwendig, dass der Erbe die generelle Fähigkeit verliert, einen eigenen Haushalt zu führen. Maßgebend sind die konkreten Umstände bezogen auf das tatsächlich erworbene Eigenheim.

6. Gilt dasselbe für eine Schenkung?

Wird das Familienheim nicht vererbt, sondern verschenkt, gilt die Steuerbefreiung lediglich für Ehegatten. Die Schenkung des Familienheims an eines der Kinder hat daher immer die Besteuerung zur Folge. Anders als beim Erbe, ist für die Gewährung der Steuerbefreiung jedoch nicht notwendig, dass der beschenkte Ehegatte das Familienheim für eine bestimmte Dauer selbst bewohnt.