Gewerbesteuer Neuregelung bei der erweiterten Grundstückskürzung – Steuer-Tipp Nr. 344

I. Ausgangslage

Der Bundesrat hat in 2021 das Fondsstandortgesetz beschlossen, mit welchem auch eine für die Immobilienbranche sehr relevante Gesetzesänderung bei der erweiterten Gewerbesteuerkürzung für Grundstücksunternehmen (§ 9 Nr. 1 Satz 2 ff. GewStG) eingeführt wurde.

Bei einer natürlichen Person unterliegen die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von Grundbesitz regelmäßig nicht der Gewerbsteuer. Sobald die Immobilien hingegen über eine Kapital- oder auch Personengesellschaft (bei gewerblicher Prägung) gehalten werden, unterliegen die Einkünfte aus derselben Tätigkeit kraft Gesetz der Gewerbesteuer. Zur Gleichstellung der Besteuerung dieser Einkünfte sieht das Gewerbesteuergesetz bei reinen Grundstücksunternehmen – unter bestimmten Voraussetzungen – eine Kürzung der Vermietungseinkünfte von der Bemessungsgrundlage der Gewerbesteuer vor. Die Rahmenbedingungen für die Anwendung der Regelung waren bislang sehr streng. Die Begünstigung erhalten haben nur Unternehmen, welche ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen und darüber hinaus allenfalls die abschließend im Gesetz aufgeführten Nebentätigkeiten erbringen. Dies sog. Gebot der Ausschließlichkeit war bisher sehr eng auszulegen, sodass bspw. bei der Vermietung weiterer Gegenstände oder Betriebsvorrichtungen zusammen mit den Räumlichkeiten oder das Erbringen weiterer Dienstleistungen im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis als schädlich anzusehen waren. In solchen Fällen wurde die erweiterte Kürzung vollständig versagt. Aus diesem Grund war es oftmals bei der Vermietung von gewerblichen Immobilien erforderlich, dass vorhandene Betriebsvorrichtungen in eine separate Gesellschaft ausgelagert wurden.

Mit dem vorgenannten Fondsstandortgesetz hat der Gesetzgeber überraschend die Voraussetzungen entschärft. Die Regelung ist seit dem 01.01.2021 anwendbar.

II. 10 %-Grenze für Strom

Der Gesetzgeber hat eine neue für die Anwendung der erweiterten Kürzung unschädliche, aber auch nicht begünstigte Tätigkeit mit aufgenommen. Das Grundstücksunternehmen darf künftig – neben der reinen Vermietung und Verwaltung – ebenfalls Einnahmen aus der Stromerzeugung aus erneuerbaren Energien oder aus dem Betrieb von Ladestationen für Elektrofahrzeuge/-fahrräder erzielen, sofern diese Einnahmen im Wirtschaftsjahr nicht höher als 10 % der Einnahmen aus der Vermietung betragen. Bei der Stromerzeugung darf die Lieferung nicht an den Letztverbraucher erfolgen, es sei denn, dieser ist der Mieter. Es gilt zudem zu beachten, dass diese Einnahmen weiterhin der Gewerbesteuer unterliegen, aber die Inanspruchnahme der erweiterten Kürzung darüber hinaus nicht gefährden.

Sinn und Zweck dieser neuen unschädlichen Nebentätigkeit dürften unter anderem die Klimaschutzziele sowie das Vorantreiben der Elektromobilität in diesem Zusammenhang sein.

III. 5 %-Grenze Nebentätigkeiten

Der Gesetzgeber hat zusätzlich eine sog. Geringfügigkeitsgrenze für Einnahmen aus Nebentätigkeiten im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis eingeführt. Hierunter können bspw. die Mitvermietung von den bereits erwähnten Betriebsvorrichtungen, Hausmeisterleistungen o.Ä. fallen. Die Einnahmen aus diesen Tätigkeiten dürfen insgesamt 5 % der Einnahmen aus der Vermietung nicht übersteigen. Nachdem in vielen Urteilen des Bundesfinanzhofs oder der Finanzgerichte ausgeführt wurde, dass es eine Geringfügigkeitsgrenze nicht gibt, ist die Einführung einer solchen sehr zu begrüßen.

Wie auch bei der Stromlieferung, sind die Einnahmen aus diesen Tätigkeiten zwar nicht schädlich für die Inanspruchnahme der erweiterten Kürzung, werden aber nicht von dieser umfasst und unterliegen der Gewerbesteuer.

IV. Unser Tipp

Die Einführung dieser neuen unschädlichen Nebentätigkeiten bzw. die Festlegung von Grenzwerten führt in jedem Fall zu einer Entschärfung der Voraussetzungen der Inanspruchnahme der erweiterten Kürzung für Grundstücksunternehmen.

Da diese Nebeneinnahmen der Gewerbesteuer unterliegen, wird es erforderlich sein, dass die Einnahmen separat ermittelt werden müssen. Bei den Einnahmen aus der Stromlieferung scheint dies unkompliziert, bei den Einnahmen aus bspw. der Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen sollte bereits im Mietvertrag ein separates Entgelt festgelegt werden. Aus der Erfahrung vergangener Betriebsprüfungen stellt sich oft erst bei Prüfung der Mietverträge oder Begehung der Immobilie heraus, dass in den Gebäuden auch mitvermietete Betriebsvorrichtungen vorhanden sind. Die 5 %-Grenze sollte daher nicht zwangsläufig ausgereizt werden, da bei – nach unserer Auffassung auch geringfügigem – Überschreiten der Grenze die gesamte Grundstückskürzung versagt werden würde. Es bietet sich daher weiterhin an, bei größeren Gewerbeimmobilien über eine Auslagerung der Betriebsvorrichtungen nachzudenken.

Bei der steuerlichen Gestaltung sind wir Ihnen gerne behilflich.