Häusliches Arbeitszimmer und Hausverkauf – Steuer-Tipp Nr. 343

I. Ausgangslage

Der BFH hat kürzlich eine Entscheidung getroffen, die eine gute Nachricht für die Verkäufer von eigengenutzten Immobilien darstellt.

II. Bisherige Rechtslage

Anders als bei vermieteten Immobilien, die erst nach einer Haltefrist von 10 Jahren steuerfrei veräußert werden können, muss bei selbstbewohnten Immobilien, egal ob Eigentumswohnung oder Eigenheim, ein Veräußerungsgewinn nicht versteuert werden.

Diese Begünstigung, die die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken voraussetzt, wurde bisher nicht auf ein in der selbst genutzten Immobilie befindliches häusliches Arbeitszimmer angewendet.

Insbesondere die Finanzverwaltung, aber auch Finanzgerichte und die vorherrschende Literaturmeinung vertraten die Auffassung, dass ein Arbeitszimmer nicht zu Wohnzwecken, sondern beruflichen Zwecken dient und damit bei einer Veräußerung nicht zu begünstigen ist. Im Ergebnis hat dies dazu geführt, dass bei einer Veräußerung einer selbstgenutzten Immobilie der auf die Fläche des Arbeitszimmers entfallende Veräußerungsgewinn der Besteuerung zu unterwerfen war.

III. Änderung der Rechtsprechung

Dieser Auffassung ist der Bundesfinanzhof (BFH) im Rahmen einer kürzlich ergangenen Entscheidung entgegengetreten und hat den Grundsatz der Steuerfreiheit der selbstgenutzten Immobilie auch auf ein häusliches Arbeitszimmer angewendet. Begründet wird dies damit, dass auch dieses Zimmer im Regelfall geringfügig privat genutzt wird. Im Detail argumentierte der BFH, dass die private Mitbenutzung des Arbeitszimmers und damit die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken nicht überprüfbar und daher auch nicht vollständig auszuschließen ist. Da der § 23 EStG, der die Steuerfreiheit regelt, keine Bagatellgrenzen enthält, ist der Veräußerungsgewinn nicht in privat und beruflich aufzuteilen.

Folgerichtig bleibt der auf das Arbeitszimmer anteilig entfallende Veräußerungsgewinn steuerfrei.

Dieser Änderung der Rechtsprechung steht auch nicht entgegen, dass Voraussetzung für die Anerkennung der Kosten des Arbeitszimmers ist, dass das Arbeitszimmer nahezu ausschließlich beruflich genutzt wird. Im Ergebnis entscheidet der BFH also damit, dass also auch eine lediglich geringfügige private Nutzung des Arbeitszimmers für eine steuerfreie Veräußerung ausreichend ist.

Beachten Sie bitte, dass die oben genannten Regelungen aber nicht bei sog. Gewinneinkunftsarten, wie Einkünften aus Gewerbebetrieb oder selbständiger Tätigkeit gelten. In diesen Fällen gehört das Arbeitszimmer zum steuerlichen Betriebsvermögen und ist deshalb bei der Veräußerung anteilig als steuerpflichtig zu erfassen.

IV. Unser Tipp

Mit dieser Entscheidung stellt sich der BFH gegen die Verwaltungsauffassung des Bundesfinanzministeriums (BMF). In Zeiten der Corona-Pandemie und der verstärkten Nutzung des Home-Office kann diese Entscheidung für viele Steuerpflichtige wichtig sein. Auch die in den vergangenen Jahren stark gestiegenen Immobilienpreise erhöhen die Bedeutung dieser Entscheidung.

Sollten Sie also über die Veräußerung Ihrer zu eigenen Wohnzwecken genutzte Immobilie nachdenken, steht Ihnen Ihr PNHR Berater gerne zur Verfügung.