Vermietung an nahe Angehörige – Vorrang des örtlichen Mietspiegels – Steuer-Tipp Nr. 342

I. Ausgangslage

Wer eine Wohnung privat vermietet, kann die in diesem Zusammenhang entstehenden Kosten grundsätzlich in voller Höhe als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Bei Vermietungen an Verwandte und nahe Angehörige prüft das Finanzamt jedoch üblicherweise, ob das Nutzungsentgelt mindestens 66 % der ortsüblichen Miete beträgt. Diese Aufteilungsgrenze wurde mit dem Jahressteuergesetz 2020 von 66% auf 50% der ortsüblichen Miete reduziert. Bei Mieten zwischen 50% und 65,9% der ortsüblichen Mieten ist (wieder) eine Überschussprognose vorzunehmen. Fällt diese positiv aus, ist eine Einkunftserzielungsabsicht zu unterstellen und der volle Werbungskostenabzug möglich. Bei negativer Prognose oder bei Mieten unter 50% wird gesetzlich unterstellt, dass die Vermietung nur teilentgeltlich erfolgt. Mit dem Ergebnis, dass die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen und der Werbungskostenabzug entsprechend zu kürzen ist (§ 21 Absatz 2 EStG).

II. Vorrang des örtlichen Mietspiegels bei der Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete

Dreh- und Angelpunkt dieser Regelung ist demnach die Ermittlung der ortsüblichen Miete. Strittig ist in diesem Zusammenhang immer wieder die Frage, wie die ortsübliche Miete zu ermitteln ist. Der Bundesfinanzhof hat sich nun in einer aktuellen Entscheidung (BFH-Urteil vom 22. Februar 2021, IX. R 7/20) zu dieser Problematik geäußert:

Im vorliegenden Streitfall vermietete die Klägerin eine 57qm große Wohnung im ersten Obergeschoss ihres Mehrfamilienhauses für € 300,00 zzgl. einer Nebenkostenpauschale von € 70,00 an ihre Tochter. Eine nahezu identische Wohnung im zweiten Obergeschoss des Gebäudes vermietete sie an einen fremden Dritten für monatlich € 500,00 zzgl. € 78,00 pauschaler Nebenkosten. Das Finanzamt kürzte daraufhin die erklärten Werbungskosten mit der Begründung, die zwischen der Klägerin und ihrer Tochter vereinbarte Miete von € 370,00 betrage nur 64,01% und damit weniger als 66% (dem Streitjahr lag die frühere Grenze von 66 % zugrunde) der ortsüblichen Miete von € 578,00 pro Monat. Als Maßstab für die Ortsüblichkeit zog das Finanzamt die Miete für die nach Größe und Ausstattung vergleichbare und durch die Klägerin fremdvermietete Wohnung im selben Haus heran. Die Klägerin machte im Einspruchsverfahren geltend, die verbilligte Miete betrage jedoch über 80% der Marktmiete, wenn der örtliche Mietspiegel zugrunde gelegt worden wäre. In der ersten Instanz hat das FG Thüringen dem Finanzamt zugestimmt und entschieden, es sei auf die Miete abzustellen, die der Steuerpflichtige für eine weitere, vergleichbare, im selben Haus liegende und an einen Dritten fremdvermietete Wohnung verlangt. Es bestehe kein absoluter Vorrang einer Ermittlung einer ortsüblichen Miete mit Hilfe des örtlichen Mietspiegels (FG Thüringen vom 22. Oktober 2019, Az. 3 K 316/19).

Der BFH ist nun der Argumentation der Klägerin gefolgt und hat die Revision als begründet angesehen. Maßstab für die Berechnung der Entgeltlichkeitsquote im Rahmen des § 21 Abs. 2 EStG sei die ortsübliche Marktmiete. Darunter sei die ortsübliche Kaltmiete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung unter Einbeziehung der Spannen des örtlichen Mietspiegels zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) umlagefähigen Kosten zu verstehen. Die maßgebliche ortsübliche Miete ergebe sich grundsätzlich aus dem örtlichen Mietspiegel, da dieser gerade die leichte und schnelle Ermittlung einer ortsüblichen Miete auf der Grundlage eines breiten Spektrums ermöglichen soll. Eine Miete innerhalb dieses Spektrums darauf zu prüfen, ob im Einzelfall nicht ein anderer Wert innerhalb der Spanne angemessener wäre, liefe diesem Zweck zuwider. Eine ortsübliche Marktmiete sei gerade keine punktgenaue Einzelmiete, da auch in jeder Hinsicht vergleichbare Wohnungen örtlich typischerweise einer gewissen Mietpreisspanne unterworfen seien. Demnach sei davon auszugehen, dass jeder Mietzins innerhalb dieser Spanne die ortsübliche Marktmiete im Sinne des § 21 Abs. 2 EStG darstelle.

Vom Mietspiegel kann in Ausnahmefällen nicht ausgegangen werden, sofern dieser an einem mangelhaften Erkenntniswert (fehlende, regelmäßige Anpassung an die Marktentwicklung, substanzielle Defizite in der Datenerhebung, sonstige substanziierten Gründe) leide und somit im Einzelfall kein realitäts- und sachgerechtes Bild über die ortsübliche Marktmiete vergleichbarer Wohnungen widerspiegele. Entsprechendes gelte bei Sonderobjekten, die nicht unter den im Mietspiegel definierten Anwendungsbereich fielen. Gibt ein Mietspiegel nur Richtwerte für eine bestimmte Art von Wohnungen an, darf die gesteigerte Wohnqualität des Vergleichsobjekts durch einen entsprechenden Zuschlag berücksichtigt werden (vgl. BGH-Urteil vom 17. September 2008, VIII ZR 58/08).

Kann ein örtlicher Mietspiegel nicht zugrunde gelegt werden oder ist dieser nicht vorhanden, kann auf ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen i.S. des § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB, die Auskunft aus einer Mietdatenbank i.S. des § 558a Abs. 2 Nr. 2 BGB i.V.m. § 558e BGB oder die Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen i.S. des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB zurückgriffen werden. Bei letzterer Alternative müssen zumindest drei Wohnungen nach Adresse, Lage und Stockwerk benannt werden. Auch in solchen Fällen sei es nicht ausreichend, lediglich auf eine Vergleichswohnung zurückzugreifen. Jeder der vorgenannten Ermittlungswege sei grundsätzlich gleichrangig.

III. Unser Tipp

Abschließend sei darauf hingewiesen, dass die Regelung des § 21 Abs. 2 EStG nicht nur bei einer Vermietung zwischen nahen Angehörigen, sondern bei jeglicher Vermietung zu Wohnzwecken gilt. Demnach laufen auch Vermieter, die z.B. aus sozialen Erwägungen auf Mietanpassungen verzichten, Gefahr, einen Teil des Werbungskostenabzugs zu verlieren. Auch wenn erst die Unterschreitung des niedrigsten Grenzwerts des Mietspiegels zur Unüblichkeit führt, empfiehlt es sich, die Angemessenheit der Miete in regelmäßigen Abständen zu prüfen, gerade wenn sich der Mietzins am unteren Rand des Mietspiegels orientiert. Sollten die örtlichen Mieten steigen und der Mietspiegel angehoben werden, sollte parallel eine Erhöhung der vereinbarten Miete erfolgen, um die Werbungskosten weiterhin in voller Höhe abziehen zu können. Gerne sind wir Ihnen bei der Prüfung der ortsüblichen Miete behilflich.