Steuerpotentiale bei Veräußerungsgeschäften – Steuer-Tipp Nr. 341

I. Einleitung

In Zeiten des Niedrigzinsumfelds stecken immer mehr Bürger ihr Erspartes in Immobilien, das sogenannte Betongold. Hier können nicht nur durch Mietzahlungen Renditen erwirtschaftet werden, sondern auch durch Veräußerungen, wenn die Immobilie nach der Anschaffung an Wert hinzugewonnen hat. Auch nutzen in den vergangenen Jahren immer mehr Steuerpflichtige die Möglichkeit, über Internetportale ihre Wohnungen gelegentlich, etwa zu bestimmten Großevents oder an Messetagen, an Gäste zu vermieten. Für den Fall der Veräußerung einer Immobilie hat der Gesetzgeber unter bestimmten Voraussetzungen eine Steuerbefreiung für Veräußerungsgewinne vorgesehen, sodass sich Kauf und Verkauf von „Betongold“ auch in steuerlicher Hinsicht lohnen können. Hierfür muss aber für jede einzelne Immobilie geprüft werden, ob die Voraussetzungen für die Steuerfreiheit auch wirklich bestehen.

II. Ausgangslage

Nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG ist der Veräußerungsgewinn von Immobilien dann steuerfrei, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als zehn Jahre liegen. Hier ist für den Immobilieninvestor daher Ausdauer gefragt. Anders verhält es sich aber bei solchen Immobilien, die vom Verkäufer zwischen Anschaffung bzw. Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden: Hier gilt keine Zehn-Jahres-Frist, d.h. unter diesen genannten Voraussetzungen wird die Steuerfreiheit gewährt.

Für die Zehn-Jahres-Frist werfen die genaue Definition des Anschaffungsbegriffs und der genaue Zeitpunkt der Anschaffung bzw. der Veräußerung regelmäßig Fragen auf. Auch können sich hier Schwierigkeiten bei der genauen Ermittlung der Anschaffungskosten ergeben, etwa bei der

Schenkung einer Immobilie unter Übernahme der dinglichen Lasten. Für eigens bewohnte Immobilien ist die Haltedauer hingegen nachrangig. Entscheidend ist hier regelmäßig die Frage, was „ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken“ genau bedeutet. Die Konkretisierung der beiden Voraussetzungen „ausschließlich“ und zu „eigenen Wohnzwecken“ sind derzeit Gegen-stand zweier Verfahren vor dem Bundesfinanzhof (BFH).

III. Eigene Wohnzwecke bei „Gartenhaus“?

In einem dieser Verfahren geht es um die Frage, welche Anforderungen an die Wohnnutzung zu stellen sind. Streitig war und ist, ob ein Miteigentumsanteil an Kleingartenparzellen, die – laut Baugenehmigung – mit einem Gartenhäuschen bebaut worden waren, für das die Nutzung als Wohnstätte ausdrücklich untersagt worden ist, überhaupt für Wohnzwecke geeignet ist. Der Steuerpflichtige hatte die Immobilie in 2009 für € 60.000 erstanden und veräußerte diese nach fünf Jahren in 2014 für € 152.000. Da er vorträgt, er habe das Grundstück ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt, betrachtete er den Veräußerungserlös nach Abzug von Transaktionskosten in Höhe von € 82.000 nach Maßgabe des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG als steuerfrei. Das Finanzamt sah dies anders und setzte auf den Gewinn Einkommensteuer in Höhe von über € 36.000 fest, da es schon an der Wohneignung der Immobilie fehle. Laut dem Steuerpflichtigen hingegen handele es sich um einen Bungalow von 60 qm Wohnfläche, der über sanitäre Anlagen verfüge, beheizbar und für Telefon und Strom vollständig erschlossen sei; entsprechend habe er diese Anlage zu Wohnzwecken nutzen können.

Das Finanzgericht München vertrat die Auffassung, dass der Veräußerungsgewinn der Einkommensteuer unterliege und nicht steuerbefreit sei, insbesondere, weil die damalige Baugenehmigung mit der Auflage versehen war, dass das Gebäude zum dauerhaften Aufenthalt von Personen nicht genutzt werden dürfe. Es fehle schon an der „rechtlichen Geeignetheit“ für die Wohnzwecknutzung. Gegen diese Entscheidung legte der Steuerpflichtige das Rechtsmittel der Revision ein. Eine Entscheidung des BFH sollte hier Klarheit schaffen.

IV. Ausschließliche Wohnzwecke bei gelegentlicher Vermietung?

In dem anderen Verfahren geht es um die Anforderungen an die „Ausschließlichkeit“ der Wohnnutzung. Der Steuerpflichtige hatte vor Ablauf der Zehn-Jahres-Frist seine von ihm selbst bewohnte Immobilie mit Gewinn veräußert. Da sich die Wohnung in einer Messestadt befand, vermietete der Steuerpflichtige wiederkehrend einzelne Räume seiner Wohnung an einzelnen Tagen an Messebesucher. Der Umfang der Vermietung beschränkte sich da-bei auf maximal 25 Vermietungstage pro Jahr. Das Finanzamt betrachtete den Veräußerungserlös als einkommensteuerpflichtig und versagte eine etwaige Befreiung für ausschließlich zu eigenen Wohn-zwecken genutzte Immobilien, da diese wegen der Vermietung gerade nicht ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden sei. Die – wenn auch nur im geringen Umfang erfolgte – Vermietung stehe der Ausschließlichkeit und somit der Steuerbefreiung entgegen.

Dem widersprach das Finanzgericht Niedersachsen und stützte die Auffassung des Steuerpflichtigen. Die Steuerbefreiung des Veräußerungserlöses könne aufgrund der Geringfügigkeit der Vermietungstätigkeit nicht vollumfänglich versagt werden. Die Finanzverwaltung legte diese Entscheidung dem BFH zur Revision vor: Die Entscheidung steht noch aus.

V. Unser Tipp: Ein genauer Blick lohnt sich

Die anstehenden BFH-Urteile werden das weite Feld der Steuerfreiheit für Veräußerungsgewinne wieder etwas mehr konkretisieren. Diesmal wird darüber entschieden werden, was „ausschließlich“ und „zu eigenen Wohnzwecken“ genau bedeuten. Je mehr Rechtsprechung in diesem Bereich besteht, desto mehr Rechtssicherheit herrscht und umso weniger lauern dem Veräußerer „böse Überraschungen“ auf. Wegen der rasanten Preisentwicklung am Immobilienmarkt kann es zu hohen Veräußerungsgewinnen kommen. Sind diese wider Erwarten doch steuerpflichtig, ist dies nicht nur ärgerlich, sondern unter Umständen auch sehr teuer. Sollten Sie für Ihr Veräußerungsvorhaben Beratung brauchen, helfen wir Ihnen gerne.